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부동산 매매의 필수상식 부동산 등기부 보는법

영국 구글 , 호주 구글 우회접속 방법 @)3 2020. 8. 7. 22:53

부동산등기부는 부동산의 올바른 관계와 현황을 등기부에 기록하는 공공대장이다. 즉, 대상 부동산의 현재 현황과 로트 번호·제목·구조·면적 등 소유권·모기지·천세권·가압류권 등의 권리 설정 여부 등을 알 수 있다. 부동산 등기부는 토지등기부와 건축물대장으로 구성되며, 호적부, 갑구, 을구로 구성되어 있다. 제목 부분에는 부동산의 소재지와 현황이 기재되어 있으며, 갑구는 소유권 및 소유권 관련 권리관계(예: 가등기, 가처분, 고시등기, 가압류, 압류, 경매 등), 전세권역, 완화권역, 피상적 등)이 표시되어 있다. 을구가 갖고 있지 않은 경우도 많다. 아래에서는 일반인이 가장 많이 접하는 건축물 부동산 등록기를 살펴보겠다.

건물 1 표시 방향
그것은 1번 건물에 있는 건물의 표시입니다. 등록순서와 수령일자가 표시되고, 건물의 위치, 이름, 번호가 표시됩니다. 건물의 구조, 층수, 용도, 면적도 표시됩니다. 당신은 또한 건물의 유형도 자세히 보아야 합니다.

부지 권리 대상인 토지의 표시에 대한 제목 부분
집합건물이 속한 토지, 즉 부지권의 대상인 토지에 대한 표시이다. 위치지 번호, 토지 제목(예: 부지, 공장 부지, 학교 부지, 도로, 하천, 공원 등), 면적 등을 표시한다. 토지거래를 처리할 때 특히 중요하다.

건물의 배타적 부분 표시
집합 건물에 속하는 1가구 1주택의 건물 표시. 건물번호란에는 바닥과 번호가 표시되고, 건물 상세정보에는 면적이 표시됩니다. 여기에 표시된 영역은 이른바 전용 영역입니다. 이 영역은 일반적으로 공급 영역 또는 판매 영역보다 작습니다. 건물 번호도 정확히 확인할 수 있는 부분입니다.

토지 표시
집합건물이 속한 토지 중 단독주택의 지분에 해당하는 토지를 표시하는 것이다. 토지 권리 유형 열에는 토지 권리 적용 대상이 표시됩니다. 토지의 소유권은 일반적이다. 대지 권리 비율은 첫 번째 건물의 건물에 속하는 토지의 소유 비율을 나타냅니다. 예를 들어 건물이 점유한 땅이 100평이고 말뚝이 1/5이라면 이 집의 땅은 20평이라는 뜻이다.

 

갑구에는 소유와 관련된 사항이 기록되어 있다. 순위번호, 등록목적, 접수일자, 등록사유 등이 표시됩니다. 등록된 순서대로 나열되므로, 마지막에 해당 속성의 현재 소유자가 누구인지 확인할 수 있습니다. 토지나 건물도 공유가 가능하며 단독 소유일 경우 '소유주', 공동 소유일 경우 '주주'라는 문구와 함께 공유가 가능하다. 소유자(또는 공유자)는 가장 기본적인 확인사항입니다. 그 밖에 가등기·가처분·고지등기·가압류·압류·경매 등 기타 등기가 있는 경우에는 소유권에 관한 분쟁이 있을 수 있다. 이 경우 순위 번호의 등록 순서는 권리의 우선 순위가 됩니다. 또 소유권이 자주 변경되거나 상속·의혹이 있는 경우 등기부 소유주라 하더라도 나중에 등기부 소유주가 실소유주인지에 대한 다툼이 있을 수 있어 유의해야 한다.

소유권이 아닌 권리는 을구에 기록되어 있다. 주택담보대출권, 전세권, 완화권, 피상권 등의 권리가 표시됩니다. 읽는 방법이 갑구와 비슷하니 참고해주세요. 실제 을구와 관련된 가장 흔한 사례는 글로벌 계약을 체결할 때 담보대출, 즉 대출이 있는 경우다. 예를 들어 머니머니가 부동산 등기부 을구란에 최대 1억2000만원의 수신금액을 근저당권으로 설정했다면 실제 수령액은 약 1억원이다. 보통 채권 최대금액이 실제 채권금액의 120~130%로 정해져 있기 때문이다. 여기서 위와 같이 근저당권이 설정되면 제3자나 근저당권 보유자의 부동산 경매 당시 예상 낙찰금액을 고려해 전세계약을 체결해도 안전한지 확인할 필요가 있다. 그러기 위해서는 인터넷이나 부동산 관련 매체를 통해 비슷한 건물의 감정가나 낙찰률을 조회하는 것이 좋다. 결국 최대 채권금액과 예치금액을 합한 금액이 경매 당시 예상 낙찰금액보다 적어야 안전하다는 의미다. 계약당시 보증금으로 융자금을 일부 상환하여 채권최고액을 감액하는 것이 필요할 수 있다.

부동산 거래는 거액의 자금과 복잡한 권리관계가 수반되기 때문에 안전한 거래를 위해서는 철저한 권리 분석이 필요하다. 이때 가장 기본적인 것은 공인된 등기부 사본을 읽고 발급하는 것이다. 공인중개사본은 대법원 인터넷등기를 통해 쉽게 열람·발행할 수 있다.

 

토지나 아파트, 연립주택 등 집합건물 부동산등기부등본은 부동산의 지번과 동·번호를 입력하면 즉시 발급받을 수 있다. 건축물 등기부등본 외에 토지등기부등본도 발급받아야 한다. 이 땅에 어떤 올바른 관계가 형성돼 있는지 분명하지 않고, 나중에 예상치 못한 피해가 발생할 수도 있기 때문이다. 부동산 매매계약을 체결할 경우 계약 체결 전 등기부등본 확인 후 중도금 납부 시 확인 후 잔금 납부일과 같은 날 다시 접수·확인해야 한다. 왜냐하면 중간에 무슨 일이 일어날지 모르기 때문입니다. 따라서 등기부 등본 발급이 번거롭더라도 직접 발급받아 유효기간이 지난 것은 폐기하는 것이 바람직하다. 잔액과 동시에 소유권 이전을 바로 등록할 수 있는지도 확인할 문제다.

토지를 거래할 때는 우선 해당 토지가 토지거래허가 대상지역인지 확인하고 절차를 알아야 한다. 토지거래허가구역 내 무허가 토지거래의 경우 계약이 체결되더라도 무효가 된다. 소액으로 토지를 매입하는 '공용지 지분등록'의 경우 토지 전매 시 공동소유자 간 의견 충돌로 합의가 어려울 수 있다는 점도 유의해야 한다. 부동산 임대차 계약을 체결할 때는 먼저 공인중개사본을 확인하고, 소유자 이외의 권리자가 있다면 먼저 의심해봐야 한다. 다만 임대차계약에서 임대인이 주택점유율, 입주신고, 확정일자를 받은 경우 상계권을 가지며 제3자에게 권리를 주장할 수 있다.

 

등기별 순위번호는 등기 순서대로 기재하고, 같은 구에서는 등기부 우열과 열등이 순위번호에 따라 결정되며, 2차 등기부(등기번호가 1-1 또는 2-1일 때 등기부등기부등기부등기부등기부등기부등기부등기부등기부등기부등기부등기부등기부등기부등기에 따라 다르다.다만, 임시등록이 있는 경우에는 임시등록의 순서에 따라 본등록의 순서를 정한다. 갑구와 을구의 등록순서는 신청일자 및 번호로 정한다.

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